Blog

Termin zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży

O umowie przedwstępnej jako takiej pisałem już nieco ogólniej w tekście dotyczącym sprzedaży nieruchomości pod inwestycję. Tym razem mam zamiar skupić się na zagadnieniu określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to bowiem z jednej strony kwestia teoretycznie prosta, z drugiej zaś w praktyce często sprawiająca stronom problemy, które nierzadko prowadzą do błędów. Z kolei błędy te mogą skutkować uchyleniem się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej i tym samym zaprzepaszczeniem efektów procesu biznesowego.

Co mówią przepisy o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej? 

W świetle art. 389 § 2 k.c. określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem istotnym umowy przedwstępnej. Nie jest istotnym elementem w tym sensie, że brak określenia tego terminu nie ma wpływu na ważność i skuteczność umowy przedwstępnej. Jest to jednak element bardzo istotny dla stron umowy bowiem determinuje je do podjęcia działań zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej.  

Co się jednak dzieje jeżeli strony nie określą żadnego terminu? Art. 389 § 2 k.c. określa w takiej sytuacji kto i w jakim czasie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z tą regulacją powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Brak zastrzeżenia terminu ma zatem jedynie ten skutek, że strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może to uprawnienie zrealizować w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania  zawarcia umowy finalnej. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z dnia 2.07.2020 r., I ACa 139/19). 

I w tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że art. 389 § 2 k.c. wyraźnie dopuszcza sytuacje, w których tylko jedna ze stron będzie uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto zwrócić uwagę na tę kwestię przy konstrukcji umowy przedwstępnej. Może się bowiem okazać, że jako strona nie będziesz miał uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i wówczas roczny termin lub jakikolwiek inny określony w umowie nie zacznie dla ciebie biec. Wbrew pozorom nie są to rzadkie przypadki. 

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej 

Oczywistością jest określenie terminu jako konkretnej daty. Nie jest to jednak jedyna możliwość. Jak wskazał Sąd Najwyższy W gestii stron umowy przedwstępnej pozostawiono, czy oznaczą w niej termin zawarcia umowy ostatecznej, czy nie, a na wypadek braku takiego oznaczenia przewidziano regułę określoną w art. 389 § 2 k.c. Należy przyjąć, iż skoro stronom wolno w ogóle nie oznaczać terminu zawarcia umowy ostatecznej, to wolno im też oznaczyć ten termin w sposób, jaki sobie życzą, a nie przez precyzyjną datę (Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7.05.2010 r., V CSK 459/09). 

Jakie są zatem inne opcje? Wskazując za Sądem Najwyższym określenie terminu może polegać na wskazaniu innego zdarzenia, przyszłego, lecz pewnego, chociaż w chwili oznaczania terminu nie można jeszcze podać, kiedy dokładnie ono zaistnieje. Na przykład: „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po zakończeniu postępowania sądowego prowadzonego przez ….. pod sygn. akt: ….”.  

Od takiego oznaczenia terminu należy odróżnić określenie warunku zawarcia umowy, a więc zdarzenia przyszłego lecz niepewnego. Na przykład „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę hali produkcyjnej”. 

Możliwa jest także konstrukcja połączenia warunku z terminem np. przez wskazanie, iż oznaczony w umowie przedwstępnej "termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona" biegnie od chwili ziszczenia się warunku. Takie określenie terminu, w ocenie Sądu Najwyższego, spełnia wymaganie oznaczenia terminu, o jakim mowa w art. 389 § 2 zdanie pierwsze k.c. (Wyrok SN z dnia 11.03.2016 r., sygn. akt: I CSK 161/15) 

Możliwości oznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej jest zatem bardzo wiele i możliwe jest takie ułożenie umowy przedwstępnej, aby zapewnić sobie przystąpienie przez drugą stronę do umowy przyrzeczonej w określonym czasie i po spełnieniu określonych warunków. Konieczne jest przy tym rozeznanie w procesie biznesowym i przewidzenie, jak długi powinien być to termin, aby uwzględniał znane i przewidywalne ryzyka. 

Utrata prawa do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej 

Z zagadnieniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej związany jest także termin, po upływie którego wygasa roszczenie o zawarcie tej umowy. Zgodnie z ostatnim zdaniem art. 389 § 2 k.c. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Ta regulacja dotyczy sytuacji, w której umowa nie przewidywała żadnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej a ponadto żadna ze stron, zgodnie z regulacją art. 389 § 2 k.c., nie wyznaczyła takiego terminu. W takim przypadku po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie można już skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to termin prawa materialnego, a więc nie podlega on przywróceniu. 

W przypadku, w którym termin na zawarcie umorzy przyrzeczonej został określony w umowie przedwstępnej zastosowanie może znaleźć art. 390 § 3 k.c. Zgodnie z tym przepisem roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W konsekwencji, po upływie roku od oznaczonego w umowie terminu nie jest już możliwe skuteczne domaganie się na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej.  

Kwestia przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej jest zatem kolejnym powodem przemawiającym za tym, aby przed zawarciem umowy przedwstępnej dokładnie przemyśleć proces biznesowy, którego elementem ma być ta umowa. W planach należy uwzględnić okoliczności, które mogą wpłynąć na zachowanie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyznaczyć w umowie ten termin odpowiednio długi. 

Współpraca 

Jeśli planujesz wykorzystać umowę przedwstępną w swoich planach biznesowych, ale nie wiesz jak ją sformułować lub chciałbyś zweryfikować projekt umowy przekazany przez sprzedającego to zapraszamy do umówienia się na spotkanie: 
Rezerwuj spotkanie z Radcą Prawnym online (spaliksodokancelaria.pl)