Blog

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości - warunki ważności

Jako inwestor zamierzasz zakupić nieruchomość np. pod nową halę produkcyjną lub magazynową. Znalazłeś już nieruchomość w odpowiedniej lokalizacji i o odpowiednich rozmiarach, ale nie jesteś pewien czy lokalne uwarunkowania prawne pozwolą Ci na zrealizowanie inwestycji. Chcesz jednak zapewnić sobie możliwość zakupu tak, aby właściciel nie sprzedał działki komuś innemu. Sposobem na rozwiązanie tego dylematu może okazać się zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Warunki zawarcia finalnej umowy sprzedaży można bowiem uregulować w taki sposób, że zapewnisz sobie możliwość zakupu, jeżeli uwarunkowania prawne pozwolą na realizację inwestycji lub odstąpienie od transakcji bez ponoszenia znaczących kosztów.

Umowa przedwstępna - treść minimum

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, w której obie strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości określoną umowę. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli zatem umowa przedwstępna ma zobowiązywać do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości to powinna ona określa co najmniej:

1. Przedmiot sprzedaży, a więc opisywać nieruchomość poprzez określenie jej położenia, działek, z których się składa oraz oznaczenie księgi wieczystej, w której jest wpisana,
2. Cenę sprzedaży,
3. Obowiązek wydania nieruchomości.

Nie bez znaczenia jest także sama forma umowy przedwstępnej. O ile umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, o tyle takie działanie nie zawsze będzie korzystne. W przypadku, w którym sprzedający będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej będziesz mógł dochodzić jej zawarcia przed sądem tylko o tyle, o ile umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Do sprzedaży nieruchomości wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego, a zatem silniejsza ochrona z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej będzie Ci przysługiwać wyłącznie wtedy, gdy umowa przedwstępna również będzie miała taką formę. W przypadku, w którym umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta np. w zwykłej formie pisemnej, będziesz mógł żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosłeś przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy przyrzeczonej lub zapłaty kary umownej, o ile taka zostanie przewidziana.

Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej

W przykładzie, w którym chcesz kupić nieruchomość, ale nie wiesz czy będziesz mógł na niej zrealizować planowaną inwestycję treść minimum umowy przyrzeczonej nie wystarczy. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna określać warunki, po których spełnieniu zaktualizuje się zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli zatem nie jesteś pewien czy uzyskasz pozwolenie na budowę na danej nieruchomości, warunki przyłączenia do sieci energetycznej o potrzebnej mocy, itp. to powinieneś w umowie określić, że będziesz uprawniony do żądania od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży np. po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę czy uzyskaniu warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. W przypadku niespełnienia tych warunków będziesz mógł zrezygnować z zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak okaże się, że inwestycja może zostać zrealizowana, wówczas będziesz mógł wymagać od drugiej strony przystąpienia do aktu notarialnego.

W tym kontekście warto w umowie przedwstępnej precyzyjnie opisać warunki przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Pożądane jest np. określenie kto, w jakim terminie i w jaki sposób powinien wyznaczyć drugiej stronie miejsce i czas spotkania u notariusza.

Niezwykle istotne jest określenie odpowiedniego terminu tak, aby nie był on zbyt krótki. W jednej z prowadzonych przez nas spraw w umowie przedwstępnej został określony kilkumiesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Termin ten był potrzebny inwestorowi właśnie na uzyskanie pozwolenia na budowę. Proces pozyskiwania tego pozwolenia przedłużał się jednak ze względu na odwołania właścicieli sąsiednich gruntów od decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Ostatecznie sprawa skończyła się przez Naczelnym Sądem Administracyjnym i inwestor uzyskał pozwolenie na budowę po blisko 3 latach od zawarcia umowy przedwstępnej. Niestety, termin pozwalający temu inwestorowi na domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej dawno już minął i tym samym zobowiązanie strony sprzedającej do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wygasło.

Nieodwołalne pełnomocnictwo jako forma zabezpieczenia

Warto odpowiednio zabezpieczyć swoje prawo do domagania się zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W szczególności polecam zastosowanie konstrukcji pełnomocnictwa nieodwołanego, udzielanego przez sprzedającego do zawarcia umowy przyrzecznej przez kupującego z samym sobą lub reprezentowaną przez niego spółką. W świetle orzecznictwa sądowego takie nieodwołalne pełnomocnictwa są w pełni skuteczne. Tytułem przykładu Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 23.06.2020 r. (sygn. akt: V CSK 522/18) podkreślił, że mocodawca może zrezygnować z uprawnienia do dowolnego odwołania udzielonego umocowania. W celu przeciwdziałania nadmiernemu obciążeniu mocodawcy, rezygnacja ta musi mieć jednak obiektywne uzasadnienie w treści stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Jako przykład takiego stosunku prawnego uzasadniającego udzielenie nieodwołanego pełnomocnictwa SN wprost wskazuje umocowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w celu wykonania umowy przedwstępnej, bądź umocowanie w celu zabezpieczenia roszczenia przysługującego pełnomocnikowi wobec mocodawcy.

Takie pełnomocnictwo jest bardzo dobrym zabezpieczeniem interesów inwestora. Gdyby bowiem sprzedawca z jakiegokolwiek powodu nie chciał przystąpić do umowy przyrzeczonej po spełnieniu warunków z umowy przedwstępnej to wówczas taki inwestor może sam stawić się u notariusza i zrealizować umowę sprzedaży bez udziału sprzedającego. Przy tym należy pamiętać o tym, że samo pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć dla swojej skuteczności formę aktu notarialnego. Nic nie stoi przy tym na przeszkodzie, żeby treść pełnomocnictwa została uwzględniona w treści umowy przedwstępnej.

Warto jednak pamiętać, że cecha nieodwołalności pełnomocnictwa, polegająca na tym, że sprzedający nie może dowolnie cofnąć raz udzielonego pełnomocnictwa, zachowuje skuteczność w terminie, do którego umowa przyrzeczona może zostać zawarta oraz w terminie 1 roku od upływu tej daty. Później nie jest już możliwe wykorzystanie nieodwołalnego pełnomocnictwa. Sąd Najwyższych w Wyroku z dnia 18.02.2011 r., (sygn. akt: I CSK 358/10) wskazał, że udzielenie przez stronę umowy przedwstępnej nieodwołalnego pełnomocnictwa umocowującego do zawarcia umowy przyrzeczonej także po przedawnieniu się roszczenia o jej zawarcie ma w istocie takie same skutki jak zrzeczenie się z góry korzystania z zarzutu przedawnienia i jako takie jest nieważne. Skoro bowiem pełnomocnik mógłby wykorzystać pełnomocnictwo nieodwołalne do zawarcia umowy przyrzeczonej także po terminie przedawnienia swojego roszczenia o zawarcie tej umowy to wówczas uniemożliwiałbym skorzystanie przez mocodawcę z zarzutu przedawnienia. Wobec tego udzielenie pełnomocnictwa nieodwołalnego byłoby jednoznaczne ze zrzeczeniem się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu przedawnienia co jest niedozwolone w świetle art. 117 § 2 k.c.

Pamiętaj inwestorze: Możesz uzyskać od sprzedawcy nieodwołane pełnomocnictwo do sprzedaży jego nieruchomości na swoją rzecz, ale możesz je wykorzystać tylko w terminie przewidzianym na zawarcie umowy przyrzeczonej i w okresie 1 roku po upływie tego terminu.

Współpraca

Jeśli przymierzasz się do zakupu nieruchomości i chciałbyś skorzystać z możliwości zawarcia umowy przedwstępnej, ale nie wiesz jak ją sformułować lub chciałbyś zweryfikować projekt umowy przekazany przez sprzedającego to zapraszamy do umówienia się na spotkanie:
Rezerwuj spotkanie z Radcą Prawnym online (spaliksodokancelaria.pl)