Blog

Służebność przesyłu – realne pieniądze dla właścicieli nieruchomości

Wielu właścicieli gruntów, zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorców, nie zdaje sobie sprawy z tego, że obecność infrastruktury przesyłowej na nieruchomości niemal zawsze wiąże się z określonymi uprawnieniami finansowymi. W praktyce oznacza to, że słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi, ciepłociągi czy światłowody nie są wyłącznie elementem infrastruktury technicznej, lecz ingerencją w prawo własności, która w świetle prawa powinna zostać odpowiednio zrekompensowana.

Roszczenia niezależne od zawartej umowy

Z perspektywy właściciela kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy doszło do skutecznego uregulowania stanu prawnego infrastruktury przesyłowej, w szczególności poprzez ustanowienie służebności na podstawie umowy albo decyzji administracyjnej. Brak takiego uregulowania co do zasady oznacza, że przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, co z kolei otwiera drogę do dochodzenia wynagrodzenia. W praktyce szczególnie istotne są sytuacje, w których urządzenia znajdują się na gruncie od wielu lat, a mimo to nigdy nie doszło do formalnego ustanowienia uprawnienia do korzystania z nieruchomości. Właśnie w takich przypadkach właściciel może dysponować najsilniejszymi argumentami przemawiającymi za zasadnością roszczeń.

Najczęściej dochodzone roszczenia obejmują wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości także za okres wielu lat wstecz oraz odszkodowanie związane ze spadkiem wartości nieruchomości lub powstałymi szkodami eksploatacyjnymi. Równie istotne jest uporządkowanie stanu prawnego, które może nastąpić zarówno na drodze umowy, jak i w postępowaniu sądowym. W praktyce sprawy te bardzo często mają wymierny wymiar finansowy i mogą prowadzić do uzyskania znaczącego wynagrodzenia.

Dlaczego właściciele nie dochodzili swoich praw

Mimo tego przez lata wielu właścicieli rezygnowało z dochodzenia swoich praw. Jednym z głównych powodów była utrwalona praktyka orzecznicza, w której sądy powszechne oraz Sąd Najwyższy często uwzględniały zarzut zasiedzenia podnoszony przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Argumentacja operatorów infrastruktury opierała się na tym, że korzystają oni z nieruchomości od dziesięcioleci, wykonują na niej czynności eksploatacyjne i w związku z tym nabyli prawo do dalszego korzystania z gruntu.

Problem sztucznej konstrukcji prawnej

Kluczowy problem polegał jednak na tym, że w celu uzasadnienia tych twierdzeń odwoływano się do konstrukcji prawnej, która w rzeczywistości nie była przewidziana w ustawie. Sądy przyjmowały bowiem, że przedsiębiorstwa mogły nabyć przez zasiedzenie tak zwaną służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. W konsekwencji do okresu zasiedzenia zaliczano także czas sprzed wprowadzenia do kodeksu cywilnego służebności przesyłu, czyli okres, w którym takie prawo wprost nie istniało.

Takie podejście stało w sprzeczności z jedną z podstawowych zasad polskiego prawa rzeczowego, jaką jest zasada zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Oznacza ona, że rodzaje praw, które mogą obciążać cudzą nieruchomość, muszą wynikać wprost z ustawy i nie mogą być tworzone w drodze wykładni sądowej. Tymczasem konstrukcja służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu była w istocie tworem orzecznictwa.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Przełom nastąpił wraz z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. Orzeczenie to w sposób jednoznaczny zakwestionowało dotychczasową linię interpretacyjną. Trybunał wskazał, że sądy, poprzez rozszerzającą wykładnię przepisów kodeksu cywilnego, w rzeczywistości stworzyły nowy typ ograniczonego prawa rzeczowego, co wykracza poza ich kompetencje. W ocenie Trybunału ingerencja w prawo własności, jaką stanowi ustanowienie służebności, może wynikać wyłącznie z wyraźnej podstawy ustawowej.

Szczególnie istotne znaczenie ma wniosek, że przed wprowadzeniem do kodeksu cywilnego przepisów o służebności przesyłu, czyli przed sierpniem 2008 roku, nie było możliwe istnienie prawa odpowiadającego tej służebności. Skoro więc takie prawo nie istniało, nie mogło być również przedmiotem posiadania, a tym samym nie mogło zostać zasiedziane. Trybunał zwrócił również uwagę na aspekt ochrony zaufania obywateli do państwa, wskazując, że właściciele nieruchomości nie mogli przewidzieć, że ich prawo własności będzie w taki sposób ograniczane na podstawie wykładni sądowej.

Potwierdzenie zmiany przez Sąd Najwyższy

Stanowisko to zostało w krótkim czasie potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2026 r. Sąd ten wyraźnie opowiedział się za nowym kierunkiem interpretacyjnym, uznając, że wcześniejsza linia orzecznicza budzi poważne wątpliwości z punktu widzenia zasad prawa rzeczowego oraz konstytucyjnej ochrony własności. W szczególności podkreślono, że bieg zasiedzenia nie mógł rozpocząć się w okresie, w którym dane prawo nie było przewidziane w systemie prawnym.

W konsekwencji Sąd Najwyższy odrzucił możliwość doliczania okresu korzystania z nieruchomości sprzed 2008 roku do czasu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu. W praktyce oznacza to istotne ograniczenie skuteczności zarzutu zasiedzenia podnoszonego przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Jednocześnie potwierdzono, że sądy nie mogą zastępować ustawodawcy i tworzyć nowych praw rzeczowych w drodze interpretacji.

Realne skutki dla właścicieli nieruchomości

Nowa sytuacja prawna ma bezpośrednie i bardzo wymierne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Przede wszystkim znacząco zwiększa się szansa na skuteczne dochodzenie roszczeń. Sprawy, które jeszcze niedawno mogły kończyć się oddaleniem z uwagi na zarzut zasiedzenia, obecnie wymagają ponownej oceny. Zmienia się także praktyka negocjacyjna przedsiębiorstw przesyłowych, które częściej są skłonne do zawierania ugód.

W praktyce właściciel nieruchomości może dziś realnie liczyć na uzyskanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, zapłatę za wieloletnie bezumowne korzystanie z gruntu oraz dodatkowe świadczenia związane z obniżeniem wartości nieruchomości. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, ponieważ znaczenie mają szczegóły takie jak czas posadowienia urządzeń, sposób ich użytkowania oraz historia własności nieruchomości.

Dlaczego warto przeprowadzić analizę prawną

Z tego względu kluczowe znaczenie ma profesjonalne przygotowanie sprawy. Odpowiednia analiza prawna pozwala nie tylko ocenić, czy roszczenie w ogóle przysługuje, lecz także określić jego wartość oraz wybrać najkorzystniejszą strategię działania. W wielu przypadkach różnica między dobrze przygotowaną a przypadkowo prowadzoną sprawą przekłada się na wysokość uzyskanego wynagrodzenia.

Służebność przesyłu przestała być zagadnieniem czysto teoretycznym. W aktualnym stanie prawnym stanowi realne narzędzie ochrony prawa własności oraz dochodzenia konkretnych korzyści finansowych. Po zmianach wynikających z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego sytuacja właścicieli nieruchomości uległa wyraźnej poprawie.

Kancelaria Spalik & Sodo

Kancelaria Spalik & Sodo specjalizuje się w sprawach dotyczących służebności przesyłu oraz roszczeń przeciwko przedsiębiorstwom infrastrukturalnym. Jeżeli na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, warto dokonać analizy prawnej sytuacji, ponieważ w wielu przypadkach prowadzi to do uzyskania realnych i wymiernych świadczeń finansowych.

Zarezerwuj spotkanie już dziś